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戴德梁行大连房地产市场透视.doc

戴德梁行大连房地产市场透视

大人
2019-05-04 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《戴德梁行大连房地产市场透视doc》,可适用于求职/职场领域

thMarch大连房地产市场透视Page???目录?整体发展?住宅市场?写字楼市场?商铺市场?展望Page??整体发展Page???整体发展年历年GDP及其增长情况人民币亿元,,,,,,,,,GDP预测值GDPGDP增长率资料来源:大连市统计局大连市年政府工作报告?年前三季度大连全市实现地区生产总值,亿元增幅为远高于全国平均水平。预计全年增速在左右。Page??整体发展年历年实际使用外资情况亿美元实际利用外资增长率资料来源:大连市统计局?年大连市实际使用外资亿美元同比增长增幅较去年同期下降。Page??整体发展大连确立为辽宁沿海经济带核心大连个核心功能区:?长兴岛临港工业区?开发区核心产业区?大连花园口工业园区?保税区核心功能区?旅顺南路软件产业带?旅顺经济开发区?湾临海装备制造业聚集区及配套园区?金渤海岸现代服务业发展区?海湾工业区?松木岛化工区核心两翼?月日《辽宁沿海经济带发展规划》正式获得国务院批准。大连做为沿海经济带核心将迎来更多的发展机遇。?在《规划》确立个核心功能区大连将重点发展港口、装备制造、汽车、软件、能源和现代服务业等产业。Page???整体发展基础设施建设及旧城改造步伐加快年竣工的交通基础设施:?东联路?滨海大道大连段?大窑湾疏港高速公路年开工的交通基础设施:?河口至旅顺新港轻轨线?地铁工程?机场三期工程主要拆迁旧区:?长江路沿线?胜利路沿线?西安路沿线拆迁区域地铁换乘站地铁线路?交通基础设施的规划和建设提高了城市人流货流的运转速度增强了城市的辐射能力提升了沿线物业的升值期望。?旧城改造将大大提升城市核心区形象。并在短期内释放了大连住房需求促进了年房地产市场的繁荣。Page???大连交通基础设施Page????????????整体发展年历年房地产开发投资情况亿元房地产投资增长率资料来源:大连市统计局?年大连全市共完成房地产开发投资亿元同比增长增幅较去年同期降低。Page??整体发展年历年施工面积及竣工面积万平方米,,,,,,,施工面积竣工面积施工面积增长率竣工面积增长率资料来源:大连市统计局?年大连全市房地产施工面积万平方米同比增长。完成竣工面积万平方米同比减少。Page??整体发展年历年市内四区土地成交万平方米用地面积建筑面积用地面积增长率建筑面积增长率资料来源:DTZ戴德梁行研究部?年市内四区共成交土地面积万平方米同比上涨规划建筑面积达到万平方米同比上涨。Page??整体发展年各区域土地成交情况年各区域土地成交情况用地面积最大建筑面积区域地块数量(万平方米)(万平方米)中山,,,西岗,,沙河口,,甘井子,,,高新园区,,,,开发区,,,,金州,,,,旅顺口,,,合计,,,,金州区开发区(含金石滩)高新园区旅顺口区甘井子区中山区西岗区沙河口区资料来源:DTZ戴德梁行研究部资料来源:DTZ戴德梁行研究部Page?整体发展土地价格元平方米,,,,,,中山区西岗区沙河口区甘井子区市内四区资料来源:DTZ戴德梁行研究部?土地需求高涨的同时地价也明显上涨。市内四区及高新园区平均楼面地价较去年上涨。其中西岗区由于恒隆体育场地快及亿达高尔基路沿线地块的成交楼面地价大幅上涨。Page?整体发展年主要外资及内地品牌发展商拿地一览表年主要外资及内地品牌发展商拿地一览表发展商地块区域地块用途用地面积(平方米)出让总价(万元)恒隆西岗区体育场地快商业,,鹰君中山区东港区公寓、酒店,,恒基开发区金石滩居住、公建,,世茂金州区金渤海岸居住、公建,,,大华高新园区庙岭居住、公建,,绿城沙河口区办公,,远洋开发区金石IT产业园及大学城居住,,亿达西岗区高尔基路沿线居住、公建,,保利旅顺开发区居住,,中海*沙河口区石门山居住,,中冶*甘井子区砬子山商务、居住,,注释:中海、中冶地块为年初成交资料来源:DTZ戴德梁行研究部Page?住宅市场Page??住宅市场年各区域商品住宅供应情况年各区域商品住宅供应情况万平方米区域年供应(万平方米)年供应(万平方米)同比增长()中山区西岗区沙河口区甘井子区开发区金州区旅顺口区合计中山西岗沙河口甘井子金州开发区旅顺资料来源:DTZ戴德梁行研究部资料来源:DTZ戴德梁行研究部Page?住宅市场多重因素促使住房需求大幅度上涨政策利好:自年月金融危机爆发以来中央及大连市均颁布了一系列措施以促进房地产市场发展保证宏观经济持续稳定增长。同时大连市对于二手房销售环节税费优惠幅度高于一手住房使得二手市场迅速作出反应年积压的需求快速释放二手房销售量急速回升。旧区拆迁:拆迁需求大都具有短期内出手和急于入住的特点使得拆迁区域就近范围内的项目和市区周边中低价位商品房及二手房需求量快速上升存量房源迅速消化。资金避险:在实体经济还未开始明显回暖的情况下一部分资金开始由投资实业转向房地产以寻求避险。另外由于国家投入大笔“救市”资金导致市场出现通货膨胀预期房产投资为社会资金提供了有效的保值渠道。交通改善:众多交通基础设施的规划和建设大大提升了沿线楼盘的升值期望推动了沿线房屋的销售。Page?住宅市场商品住宅销量万平方米,,销售面积增长率资料来源:大连市统计局?年大连全市共成交商品住宅万平方米同比上涨。Page?住宅市场年一手住宅及二手住宅价格指数年月=月月月月月月月月月月月月一手住宅二手住宅资料来源:大连市统计局DTZ戴德梁行研究部?年大连全市商品住宅成交均价为元平方米同比上涨。市内四区二手房成交均价为元平方米同比上涨。Page??住宅市场年年年市内四区二手住宅成交量对比万平方米月月月月月月月月月月月月年成交量趋势资料来源:大连市统计局DTZ戴德梁行研究部?年大连市内四区二手房交易量超过了、两年的交易总量。?逐月成交量呈现“N”型的发展趋势。Page??住宅市场市内四区住宅价格区间,,,,,,,,Page???住宅市场市郊住宅价格区间,,,,,,,,,,Page???写字楼市场Page???写字楼市场写字楼存量分布人民路及青泥洼桥新开路西安路星海湾软件园Page???写字楼市场甲级写字楼新供应及存量平方米,,,,,,,,佑玛国际金融中心新供应存量资料来源:DTZ戴德梁行研究部?年初位于开发区的佑玛国际金融中心正式入住成为开发区首栋甲级写字楼。?根据本行最新的优质写字间样本目前大连甲级写字间存量为万平方米。Page?写字楼市场甲级写字楼吸纳量及空臵率走势平方米,,,,QQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQ,吸纳量空臵率资料来源:DTZ戴德梁行研究部?年全年大连甲级写字楼(新的统计样本)总体吸纳量为,,平方米仅为年吸纳量的。?根据本行最新的优质写字间样本目前大连甲级写字间存量为万平方米。Page?写字楼市场甲级写字楼各区域租金对比元平方米月整体人民路青泥洼桥开发区资料来源:DTZ戴德梁行研究部?由于需求疲软各区域成交租金下降趋势明显出现较大的溢价空间。下半年随着宏观经济逐渐趋稳写字间需求出现回升态势各区域租金也呈现稳定发展态势。Page??商铺市场Page???商铺市场市内商圈分布北部商圈春柳商圈西安路商圈香炉礁商圈中部商圈青泥洼商圈东部商圈黑石礁商圈南部商圈Page???现存商业项目市内各区分布平方米,,,,,,,,,,,,,,,StockNewsupply大连市大型商业项目区域分布不平衡大量商业项目的商业项目存量约占全市商业项目总存量的多。沙河口区西安路商圈近年发展较快而目前中山区天津街区域空臵、停业商业项目较多因此中山区总存量要低于沙河口区。资料来源:DTZResearchPage都集中在中山区及沙河口区内这两个区域??商铺市场商业市场走向成熟?海外资本热情不减天兴罗斯福再次易主新加坡ARA基金。?购物中心模式逐渐被市场接受档次不断升级?海外资本和国际品牌的入驻为消费者带来更多的选择空间也为大连商业市场带来了更加国际化的经营理念?天兴罗斯福和和平广场档次全面升级?市场竞争加剧优胜劣汰?百安居三八店、特力屋闭店凯旋商城、天龙商城破产。Page??服务式公寓Page???服务式公寓市场服务式公寓位臵DalianCBDSwissHotelHotelNikkoShangriLaSomersetShamaLuxe(EconomicZone)Page????ComparisonTablePropertyOpenDateTotalGFATotalUnitsAverageRent(RMBdaysqm)OccupancyRateRemarkTopendserviceproviderinShangriLa香格里拉SwissHotel瑞士酒店HotelNikko日航公寓SomersetHarborCourt盛捷港湾公寓ShamaLuxe莎玛天城,>,,,,townFulloccupancyHighestmarketpriceanddemandSmallsizeroom,atmosphereprimarilycatertotheJapanesecustomersDuetothebrandinfluenceofNikko,majorityofcustomersoriginateinJapanAbrandofAscottGroup,professionalserviceproviderNewplayerintothemarketBrandnewinfrastructure,topendplayerTotal,Page?UnitTypeStatisticsProjectOneBedroomTwoBedroomThreeBedroomDeluxeSuitesTotalShangriLa香格里拉SwissHotel瑞士酒店HotelNikko日航公寓NANANANASomersetHarborCourt盛捷港湾公寓ShamaLuxe莎玛天城(sqm)Page?展望Page???展望住宅市场?市场需求尤其是中低端及二手市场需求将由于政策调控方向收紧以及年的透支而迅速下降。?整体价格将以稳定为主高端市场价格将被进一步拉高。?东港区将成为高端产品竞争的主要区域市区周边大型地块将由于外资及品牌发展商的进驻而成为热点开发区域?外商资本还将加快进入大连市场的步伐。Page??展望写字楼市场?星海湾期货大厦、诺德大厦和环球金融中心将先后入市。市场竞争加大。?西安路二期改造工程已经启动将更加关注商务功能的完善。?国内大型企业有其实金融、保险、期货和房地产行业企业将先于外资企业复苏并成为甲级写字楼市场重要客户。Page??展望商铺市场?恒隆、裕景等外资商业项目将成为市场焦点。或将打破本地企业垄断的局面提供多元化的发展机会。?大连天地及万达广场等项目将填补高新园区目前集中式商业项目空白。?在核心商圈不断向高端发展的同时中华路商圈也将不断壮大。Page??关于DTZPage??DTZ戴德梁行於大中华区開設了間分公司共,名員工為客戶服務Page??????????戴德梁行全程服务房地产估价顾问服投资服务引入战略投资者市场研究及区域战略规划定位顾问服务务为投资双方提供合作参考营销策划销售、租赁及招商代理物业管理Page???戴德梁行之优势在大连有多个物业市场研究成功服务经验能够充分把握各业态市场最新发展动态本行在国内外多个中心城市拥有区域规划及大型综合项目市场研究及区域规划顾问经验可以满足本项目需求将市场调查研究、规划方案、财务分析、营销策划、销售及招商代理、物业管理几部分融合研究提供一条龙服务保持项目推广的连续性及一致性分工精细每类型地产(住宅、办公楼、商场、酒店、服务式公寓等)均设有专人负责以求达到最专业的水平了解大连市市场发展现状及趋势熟悉大连市场消费习惯及消费特点本行于中国主要城市有大量楼盘的成功经验。Page???谢谢!DTZ戴德梁行年月Page???

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